Укладення договору купівлі-продажу квартири

Придбання квартири є хвилюючим і відповідальним кроком, що вимагає дотримання всіх належних правил, передбачених законом до подібного роду операціях.

Особливу увагу необхідно приділити документам, головним з яких є договір купівлі-продажу квартири.

Будь-яка угоди з купівлі-продажу квартири оформлюється за схожим алгоритмом, незалежно від того, хто виступає на стороні продавця чи покупця, які особливості має предмет договору, умови про оплату та ін.

  1. Підготовчий: визначення доступних коштів на здійснення покупки, вибір відповідної житлової площі, перевірка документів у власника, з'ясування певних обставин, умов, складання і узгодження між сторонами проекту договору купівлі-продажу і додається до нього паперів тощо.
  2. Заключний: сторони дійшли спільного рішення, підписується основний договір купівлі-продажу і акт прийому-передачі (в окремих випадках потрібно підписання додаткових документів), угода проходить державну реєстрацію, сторони виробляють остаточний розрахунок і отримують відповідні документи.

Дії, по оформленню угоди повинні мати чіткий алгоритм і порядок, а також контроль, якщо вони виконуються через посередницькі фірми або довірених осіб.

На законодавчому рівні, угоди з купівлі-продажу квартир регулюються такими нормативними актами:

  1. Цивільний кодекс РФ (розділ другий).
  2. Житловий кодекс РФ.
  3. Закон про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.
  4. Закон про іпотеку.
  5. Закон про приватизацію.

Для здійснення угоди з купівлі-продажу квартири необхідно зібрати наступний пакет документів:

  1. Документи, що засвідчують особистості сторін угоди.
  2. Документи на квартиру, що підтверджують право володіння і розпорядження нею.
  3. Договір купівлі-продажу, підготовлений в трьох примірниках.
  4. Якщо угоду здійснює довірена особа, буде потрібно оригінал довіреності.
  5. Якщо продавець перебуває у шлюбі - свідоцтво про укладення шлюбу і нотаріально завірена згода чоловіка / дружини. Якщо продавець вдова / вдівець - свідоцтво про смерть чоловіка / дружини. Якщо шлюб розірвано, подається відповідне свідоцтво.
  6. При наявності дітей, чиї інтереси можуть бути порушені в результаті здійснюваної операції, потрібен дозвіл органів опіки.
  7. Документи, що підтверджують відсутність прописаних людей в квартирі, що продається на момент угоди, а також папери, що підтверджують відсутність заборгованості по комунальних платежах.
  8. Підтвердження оплати держмита.

Договір купівлі-продажу квартири відноситься до основоположного документу, який покликаний завершити всю процедуру угоди відчуження і придбання житла.

  • волевиявлення сторін та їх взаємні зобов'язання;
  • всі істотні умови угоди.

Зміст і особливості договору купівлі-продажу квартири будуть залежати від умов, на яких відбувається угода.

Такий вид договору має широке поширення, при здійсненні операцій з нерухомістю і має такі особливості:

  • суть договору зводиться до того, що за його умовами, сторони зобов'язуються в майбутньому підписати основний договір з купівлі-продажу квартири;
  • попередній договір є необхідним у тому випадку, якщо з різних причин сторони не можуть укласти відразу основний;
  • договір дає сторонам гарантії того, що угода, щодо якої він був укладений, буде укладена саме на узгоджених умовах, в т.ч. це стосується ціни, передбаченої за об'єкт купівлі-продажу;
  • попередній договір не має на увазі під собою обов'язок передати квартиру в користування покупця, так само як і не зобов'язує покупця вносити всю суму за покупку, при цьому договір має юридичну силу і його недотримання може привести до негативних наслідків;
  • головні моменти, які сторони повинні відобразити в договорі - це його предмет і ціна, не менш важливо вказати порядок і терміни, що стосуються укладення основного договору;
  • в змісті договору можуть зазначатися умови, що стосуються внесення авансу або завдатку.

Придбання житла за іпотечним кредитуванням відповідальний і серйозний крок, який вимагає дотримання дуже багатьох нюансів.

Особливо важливо виявити увагу при підписанні іпотечного договору і звернути увагу на наступні моменти:

  • сторонами договору виступають банк і позичальник;
  • об'єктом договору виступає нерухоме майно, що виступає в якості застави;
  • в якості предмета договору не може виступати нерухоме майно, що входить в муніципальну або державну власність;
  • істотна умова договору - термін виконання зобов'язання з боку позичальника, в разі його пропуску, позичальник може втратити квартиру, раніше виплачені гроші за іпотеку не повернуться;
  • договір підлягає обов'язковій державній реєстрації;
  • позичальник не має права повністю розпоряджатися іпотечним житлом на сові розсуд, наприклад, при бажанні здати його в оренду, продати або зробити перепланування, позичальник повинен отримати згоду банку.

Прийнято вважати, що, так як угода з купівлі-продажу є оплатній, то грошові кошти за об'єкт покупки повинні передаватися покупцем відразу, в момент підписання договору.

На практиці можуть побут інші ситуації, при яких сторони можуть передбачити розстрочку за договором.

Найчастіше це відбувається в тому випадку, якщо у покупця немає достатніх коштів на придбання житла, і:

  • йому доводиться звертатися в кредитну організацію для отримання іпотеки, або іншого виду кредиту;
  • для угоди використовується материнський капітал або інший вид житлового сертифіката.

Головне, що необхідно дотриматися сторонам, це вказати в умовах договору пункт про те, що:

  • квартира продається в розстрочку;
  • на яких умовах і в які терміни покупець повинен буде внести необхідні грошові кошти.

Купівля квартири за готівку є найпростішою угодою, яка потребує дотримання певних нюансів.

Плануючи зробити такого роду угоду, сторонам необхідно підготувати пакет документів, до якого входить:

  • договір, акт, розписка про отримання грошей;
  • паспорта сторін угоди;
  • документи на квартиру;
  • документи, що підтверджують відсутність заборгованості по платежах за квартиру;
  • довідка про те, що в квартирі відсутні прописані громадяни.

Залежно від обставин і розсуду сторін, при здійсненні угоди можуть знадобитися інші додаткові документи.

Купівля квартири за готівковий розрахунок на увазі, що сторони зроблять повний розрахунок в момент реєстрації договору.

При здійсненні операції з продажу квартири, що знаходиться в частковій власності, необхідно дотримуватися наступного алгоритму дій:

  1. Отримання згоди на продаж квартири від інших власників, які мають в ній частку.
  2. Визначення вартості квартири, по якій вона буде продаватися.
  3. Пошук покупця і підготовка необхідних паперів для продажу квартири.
  4. Підписання договору і подача його на реєстрацію до відповідного органу.
  5. Розрахунок між сторонами.
  6. Отримання документів новим власником документів на квартиру.

Законодавство містить вказівку не тільки на обов'язки сторін по угоді, а й на наслідки при неможливості виконання зобов'язання або його припинення, яке було забезпечене завдатком.

Наслідком в даному випадку буде обов'язок повернути завдаток особі, його внесла.

Якщо умови договору порушуються покупцем, то він буде зобов'язаний виплатити продавцю завдаток у подвійному розмірі.

Для безпеки сторін, документ, що передбачає внесення завдатку, можна завірити нотаріально.

Після підписання договору, у покупця з'являється обов'язок купити житло, а у продавця не продавати його до терміну, визначеного сторонами.

При здійсненні операції, де в якості оплати за квартиру виступає материнський капітал, в договорі необхідно вказати на два основні моменти:

  • сума операції і термін її погашення;
  • з яких джерел буде відбуватися оплата за договором.

В іншому угода із застосуванням сертифіката материнського капіталу нічим не відрізняється від загального договору купівлі-продажу квартири.

Чи потрібна сплата податку з продажу квартири в 2017 році для фізичних осіб? Дізнайтеся тут.

Форма договору купівлі-продажу житлової нерухомості не має уніфікованого закріплення. Це означає, що сторони мають право на свій розсуд включати різні умови, що стосуються угоди.

Головне, щоб вони не суперечили закону і не порушували права третіх осіб.

При складанні документів, необхідно дотримуватися загальних правил і вимог, які склалися на практиці.

Зразок договору купівлі продажу-квартири можна скачати тут.

Якщо до роботи залучаються юристи або ріелтерські контори, то, як правило, вони вже мають готовий бланк договору.

При складанні договору в першу чергу необхідно визначитися з його змістом, яке повинно включати в себе істотні умови, що стосуються:

Якщо за приклад береться вже готовий варіант договору, то необхідно уважно вивчити його зміст на наявність помилок і протиріч з нормами закону.

В якості важливих додаткових умов можуть виступати:

  • порядок і терміни оплати за договором;
  • терміни звільнення квартири колишніми власниками;
  • вказівка ​​на права і зобов'язання сторін;
  • інші умови на розсуд сторін.

Є істотним і повинен містити повний опис об'єкта нерухомості:

Важливо вказати, на підставі якого документа продавана квартири належить продавцю.

За договором в якості сторін виступають продавець і покупець, якими можуть бути будь-які суб'єкти права.

Якщо сторонами угоди виступають неповнолітні діти, то їх інтереси представляють їх законні представники.

Договір купівлі-продажу, як і будь-який інший вид договору, має істотні умови, без вказівки на які, договір буде вважатися неукладеним:

Без вказівки сторонам на ціну угоди, договір купівлі-продажу може вважатися неукладеним.

Оплата за договором може відбуватися різними способами:

  • за рахунок власних коштів;
  • за допомогою позик, кредитів, в т.ч. іпотечних;
  • з використанням різного роду сертифікатів (житловий, материнський).

Сторони можуть передбачити умови про завдаток або аванс, а також про розстрочення оплати договору.

Підписаний договір купівлі-продажу квартири повинен пройти обов'язкову державну реєстрацію.

Пройти цю процедуру можна в Реєстраційній палаті або багатофункціональних центрах, які в даний час відкриті практично у всіх містах країни.

Чи можлива продаж частки в квартирі в 2017 році? Читайте тут.

Як оформити купівлю-продаж квартири? Покрокова інструкція в цій статті.

Якщо договір пройшов реєстрацію і перехід права на квартиру був закінчений, розірвати угоду можна двома способами:

  1. Сторони дійшли взаємної згоди щодо питання про розірвання договору.
  2. Якщо розірвати договір за згодою неможливо, сторони звертаються до суду.

При зверненні з позовом до суду необхідно вказувати не тільки вимога про розірвання договору, а й про повернення переданого майна.

На відео про укладення договору купівлі-продажу нерухомості

    • julia до запису Іпотека 9 9
    • Світла катёнок до запису Як купити ділянку у адміністрації під ІЖС?
    • trocuatrec338 до запису Як взяти іпотеку, якщо офіційна зарплата маленька?
    • Валенсія до запису Іпотека для переселенців
    • Алекса до запису Созаємщиков по іпотеці

    Всі права захищені 2017

    При повному або частковому відтворенні переслідується за законом!


    Проект договору купівлі продажу квартири

    1. Найменування сторін договору вказується повністю: прізвище, ім'я, по батькові, дата і місце народження, громадянство, стать, найменування та реквізити документа, що посвідчує особу громадянина, адреса постійного Місця проживання або переважного перебування фізичної особи.

    2. У договорі купівлі-продажу житла необхідно точно вказати адресу, розташування на земельній ділянці; призначення об'єкта; площа, в тому числі житлову, поверховість і інші необхідні параметри, що дозволяють однозначно визначити предмет договору. Якщо ці дані відсутні, то договір вважається неукладеним.

    3. Договір купівлі-продажу повинен передбачати ціну житлового приміщення, яка визначається угодою сторін. При продажу житлового приміщення з розстрочкою платежу в договорі повинні бути вказані розміри платежів, порядок оплати, терміни внесення платежів. Якщо житлове приміщення набувається за рахунок кредитних коштів банку, то в договорі купівлі-продажу слід вказати реквізити кредитного договору та додати його копію.

    4. Істотною умовою договору є перелік осіб, які мають право користування даним житловим приміщенням, із зазначенням їх прав.

    Крім цього в договорі необхідно вказувати вид права і реквізити правовстановлюючого документа, на підставі якого у продавця виникло це право (наприклад, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду і т.д.); обмеження прав продавця, обтяження майна арештами, заставами, правами третіх осіб або гарантії продавця про відсутність таких. У зв'язку з цим необхідно відзначити, що розпорядитися нерухомістю шляхом укладення договору купівлі-продажу продавець може тільки в тому випадку, якщо його право власності на дану нерухомість було зареєстровано.

    Крім того, в разі, якщо житлове приміщення є сумісною власністю подружжя, то для укладення договору необхідно нотаріально засвідчена згода чоловіка на продаж або купівлю житла (ст. 35 Сімейного кодексу РФ).

    Передача нерухомості і прийняття її покупцем здійснюється за підписуються сторонами передавальному акту. Нарешті, основною умовою дійсності договору купівлі-продажу є його державна реєстрація в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії, або в його територіальних відділах за місцем знаходження нерухомого майна.

    Державна реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним - це юридичний акт визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу або припинення прав на нерухоме майно відповідно до Цивільного кодексу РФ.

    Державна реєстрація є єдиним доказом існування зареєстрованого права. Зареєстроване право на нерухоме майно може бути оскаржене лише у судовому порядку.

    Державна реєстрація прав проводиться на всій території Російської Федерації за встановленою Федеральним законом від 21.07.1997 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» (далі - Закон про реєстрацію) системі записів про права на кожен об'єкт нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - ЕГРП).

    Державна реєстрація прав здійснюється за місцем знаходження нерухомого майна в межах реєстраційного округу, якщо інше не встановлено Законом про реєстрацію. [3].